Споры, связанные с изменением или расторжением договоров найма (аренды)

Споры, связанные с изменением или расторжением договоров найма (аренды)


Адвокат Гаркуша Евгений Викторович предоставит услуги адвоката по жилищному праву Киев, область и по Украине.

 

Прекращение действия договора аренды.
При заключении договоров одним из существенных условий, согласно ч. 4 ст. 284 ХК Украины, является срок договора аренды, определяемый по согласованию сторон.
Анализируя действующее законодательство, регулирующее вопрос расторжения хозяйственных договоров, следует отметить, что, согласно ст. 188 ХК Украины, изменение и расторжение договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Данная норма корреспондируется с положениями ст. 651 ГК Украины, согласно которым изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. В связи с этим ч. 1 ст. 291 ХК Украины устанавливает запрет одностороннего отказа от договора аренды.
Основания расторжения договора.
Рассмотрим подробнее положения ч. 2 ст. 291 ХК Украины, которая предусматривает возможные случаи расторжения договоров аренды.
1. Истечение срока, на который был заключен договор аренды.
Следует отметить, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или об изменении условий договора аренды в течение одного месяца по истечении срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором при его заключении (ч. 4 ст. 284 ХК Украины). Статья 764 ГК Украины указывает на то, что если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленной договором. Кроме того, ч. 2 ст. 17 Закона об аренде государственного и коммунального имущества содержит аналогичную норму, что, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца по истечении срока действия договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Нередко при автоматическом продлении срока аренды между сторонами возникают споры, связанные с отправлением уведомления о непродлении договора. В практике встречаются случаи, когда суд признает уведомление, направленное другой стороне, не поступившим, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом не были предоставлены доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора аренды по его юридическому адресу.
Обратим внимание на Постановление ВХСУ от 16.05.2007г. № 17/424 по делу о возврате нежилого помещения.
При рассмотрении указанного дела судами низших инстанций было установлено, что 01.01.2005 г. между сторонами по делу был заключен договор аренды коммунальной собственности (зданий, сооружений, помещений) и предоставления коммунальных услуг на срок до 30.11.2005 г., согласно условиям которого истец обязался передать в срочное платное пользование нежилое помещение площадью 868,00 кв. м, а ответчик - принять объект аренды по акту приемки-передачи и ежемесячно до 20 числа текущего месяца платить арендную плату. Согласно п. 9.1 договора, договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.11.2005 г. В пункте 9.9 данного договора указано, что договор прекращает свое действие в случае истечения срока, на который он был заключен. Согласно п. 9.4 договора заключение повторного договора аренды на указанное помещение проводится на основании новых распорядительных документов (распоряжений) после обращения арендатора (ответчика), поданного не позднее месяца до истечения срока действия договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора, предусмотренный п. 9.1, закончился, ответчик был надлежащим образом уведомлен об истечении срока действия договора и о необходимости обратиться в управление коммунальной собственности для заключения нового договора аренды.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку истцом, в нарушение ст. 33 ХПК Украины, не предоставлены, доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора от 01.01.2005 г. по его юридическому адресу, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором, а потому оснований для выселения ответчика из арендованного помещения нет.
Тем не менее, ВХСУ с такими выводами судов предыдущих инстанций не согласился. Так, судом апелляционной инстанции были оставлены без внимания ссылки истца на то обстоятельство, что уведомление об истечении срока действия договора аренды направлено в адрес фактического нахождения ответчика, которое он получил и о чем свидетельствует почтовый оттиск на обратной стороне заявления. Кроме того, действующим законодательством не установлено, по какому именно юридическому или фактическому адресу нахождения юридического лица необходимо обращаться, для того чтобы юридическое лицо считалось надлежащим образом уведомленным об окончании срока действия договора аренды. С учетом изложенного, принятые по этому делу судебные акты были отменены, а дело передано на новое рассмотрение.
Кроме того, необходимо отметить, что в случае если автоматическая пролонгация договора не может быть применена, не следует оставлять без внимания ч. 1 ст. 777 ГК Украины, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. Однако не всегда арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, что подтверждается судебной практикой. Так, в Постановлении ВСУ от 12.04.2005 г. № 2/317 указано, что удовлетворение иска только на том основании, что арендатор (истец) надлежащим образом исполнял свои обязанности, является недостаточным для предоставления ему преимущественного права на продление срока договора аренды. Согласно ст. 285 ХК Украины арендатор имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды. Однако свое преимущественное право на продление договора аренды арендатор сможет реализовать лишь при условии, если докажет факт или намерение арендодателя сдать указанный объект аренды другому лицу (по приведенному делу арендодатель в дальнейшем намеревался использовать спорные помещения для собственных нужд, а не для передачи в аренду).
Также следует учитывать требование ст. 777 ГК Украины, что наниматель, намеревающийся воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если таковой договором не установлен, - в разумный срок. Так, в Постановлении ВХСУ от 26.06.2007 г. № 36/75 указано, что, т.к. арендатор надлежащим образом не уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды, а также на основании того, что стороны не достигли договоренности относительно платы и других условий договора, преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что арендатором нарушены требования ст. 785 ГК Украины относительно его обязанности освободить объект аренды в связи с прекращением договора аренды. Таким образом, решением суда ответчик был не только выселен из спорного помещения, но с него также взыскали плату за пользование данным помещением и неустойку в размере двойной платы за время просрочки. Из указанного Постановления можно сделать вывод, что в интересах арендатора уведомлять о своих намерениях заключить договор аренды на новый срок в письменной форме, так как в этом случае, он будет иметь доказательства того, что он действительно уведомлял об этом арендодателя.
При рассмотрении споров о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды перед другими лицами следует обратить внимание на то, что истцу необходимо будет доказать, что договор аренды уже заключен с другим лицом. Учитывая, что до обращения в суд у арендатора практически нет возможности получить доказательства нахождения по адресу спорного помещения нового арендатора, необходимо при подаче иска решить вопрос об обеспечении доказательств судом.
2. Выкуп/приватизация объекта аренды.
Выкуп/приватизация объекта аренды является основанием прекращения договора аренды, если выкуп осуществлен арендатором или при его участии, т.е. если арендатор становится собственником объекта аренды. Право арендатора на выкуп объекта аренды предусмотрено ч. 1 ст. 289 ХК Украины. Часть 3 ст. 289 ХК Украины закрепляет право арендатора в любое время отказаться от осуществления предусмотренного в договоре права на выкуп объекта аренды, т.к. получить арендованное имущество в собственность - его право, а не обязанность.
Необходимо отметить, что, кроме права на заключение договора найма, наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в соответствии с ч. 2 ст. 777 ГК Украины, при продаже имущества, переданного в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на его приобретение. Однако судебная практика по механизмам защиты данного права неоднозначна.
Следует иметь в виду, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение вещи, переданной в наем, если арендодатель сообщил о своих намерениях продать объект аренды во время действия договора аренды, а следовательно, лицо, имеющее такое преимущественное право на момент оглашения такого намерения, должно иметь статус арендатора. В случае оглашения намерения продажи арендованного имущества после окончания договора аренды арендатор уже не будет иметь преимущественного права на приобретение указанного имущества, т.к. на тот момент он уже потерял статус арендатора.
3. Ликвидация субъекта хозяйствования - арендатора.
В соответствии со ст. 609 ГК Украины обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или другими нормативно-правовыми актами выполнение обязательств ликвидированного юридического лица возлагается на иное лицо. Прекращение договора аренды, согласно ч. 2 ст. 291 ХК Украины, может иметь место лишь в случае ликвидации субъекта хозяйствования-арендатора. Ликвидация арендодателя не может быть основанием для прекращения договора аренды, поскольку выполнение его функций и обязательств по договору аренды возлагается на другие органы или других субъектов хозяйствования.
Также напоминаем, что, в соответствии с ч. 3 ст. 284 ХК Украины, реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий договора аренды или его расторжения.
4. Гибель (уничтожение) объекта аренды
5. Соглашение сторон.
Кроме того, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Так, в соответствии со ст. 783 ГК Украины, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
1) пользуется имуществом вопреки договору или назначению имущества;
2) без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
3) своим халатным поведением создает угрозу повреждения имущества;
4) не приступил к проведению капитального ремонта имущества, если эта обязанность по договору была возложена на него.
Также нельзя забывать, что, согласно ст. 654 ГК Украины, изменение или расторжение договора совершается в такой же форме, как и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом.
Порядок расторжения договора аренды.
Порядок расторжения договора аренды регламентируется ст. 188 ХК Украины:
1. Изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. Сторона договора, считающая необходимым изменить или разорвать договор, должна направить предложение об этом второй стороне.
3. Сторона договора, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в 20-дневный срок после его получения должна уведомить первую сторону о результатах ее рассмотрения.
4. В случае если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок (с учетом почтового оборота), заинтересованная сторона имеет право передать спор на решение суда.
5. Если судебным решением договор изменен или разорван, то договор считается измененным или разорванным со дня вступления в силу такого решения или в срок, указанный в судебном решении.
Правовые последствия прекращения договора аренды.
Согласно ч.1 ст. 785 ГК Украины в случае прекращении договора найма наниматель обязан незамедлительно вернуть наймодателю имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа или с учетом условий, оговоренных в договоре.
Если арендатор не выполняет обязательства по возврату имущества, то арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за все время просрочки.
Что касается правовых последствий улучшения арендатором качества имущества, которое является предметом договора аренды, то это зависит от двух обстоятельств (ст. 778 ГК Украины):
1) от характера улучшений. Согласно ч. 2 ст. 778 ГК Украины, если улучшения могут быть отделены от вещи без повреждения, то наниматель имеет право на их изъятие;
2) от наличия предварительного согласия арендодатели на проведение улучшений. В случае согласия наймодателя на улучшения, которые неотделимы от вещи, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование имуществом. Отсутствие согласия наймодателя на улучшения вещи соответственно лишает права нанимателя на возмещение их стоимости.
Особое внимание следует обратить на ч. 4 ст. 778 ГК Украины, которой установлено, что если в результате улучшения, произведенного с согласия наймодателя, создана новая вещь, то наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.
Подытоживая вышеизложенное и учитывая сложность вопросов, касающихся расторжения договора аренды, неоднозначность судебной практики, следует уделить особое внимание составлению договора: детально оговорить порядок направления сторонами писем, сообщений; последствия самовольного занятия арендатором объекта аренды; порядок внесения арендной платы и т. п.
Ниже приведены формулировки особых условий, возможные при заключении договора аренды:
“Срок аренды, составляет ___ лет от даты, приема объекта по Акту приема-передачи”.
“Если ни одна из Сторон за _______дней/месяцев до истечения срока аренды по Договору не заявит о намерении прекратить действие настоящего Договора, то настоящий Договор и срок аренды автоматически продлеваются на срок до ______________”.
“Срок аренды может быть сокращен только по согласию Сторон”.
“По истечении срока аренды Арендатор обязан на протяжении _____ дней/месяцев возвратить арендованное имущество Арендодателю вместе с тарой, упаковкой и технической документацией в соответствии с Актом приема-передачи”.
“Арендованное имущество может быть выкуплено Арендатором (полностью или частично) в порядке и на условиях, предусмотренных договоренностью Сторон, и оформляется отдельным договором”.
“Арендатор имеет преимущественное право покупки арендованного по данному Договору имущества в случае его отчуждения Арендодателем третьим лицам”.
“О своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение Договора на новый срок Арендатор обязан сообщить за ______ дней /месяцев до истечения срока действия настоящего Договора”.
“Возвращение арендованного имущества, осуществляется в ____дневный /месячный срок путем_______________________________________ ”.
(указать способ передачи имущества)


Адвокат Гаркуша Евгений Викторович рекомендует всегда и при любых обстоятельствах консультироваться у адвоката по вопросам жилищного права!
Так как любая маленькая ошибка может вырасти в большой юридический «снежный ком» и потом с ним будет очень тяжело справится, что в свою очередь потянет много Вашего времени, нервов и соответственно денег!


Звоните по телефонам: (044) 599-57-27, (067) 578-85-85, (093) 802-18-10 или оставляйте онлайн заявку на нашем сайте!