Помощь адвоката по защите прав собственников жилых помещений

Помощь адвоката по защите прав собственников жилых помещений
(адвокат по жилищным вопросам)


Адвокат Гаркуша Евгений Викторович предоставит услуги адвоката по жилищному праву Киев, область и по Украине.

Статья 383 ГК Украины определяет основные права собственника жилого дома, квартиры.
Так, одним из важнейших их прав является возможность собственника использовать квартиру или дом для собственного проживания или проживания членов своей семьи, других лиц. Данному праву корреспондирует обязанность собственника использовать жилье только по целевому назначению, то есть невозможность использования жилья для промышленного производства и других целей, не связанных с проживанием в нем.
Владелец квартиры имеет право при согласии членов семьи сдавать в аренду квартиру (комнаты квартиры). Использование арендатором квартиры (комнат) оговаривается договором аренды, заключенным с собственником квартиры в письменной форме. Владелец квартиры может заключать другие сделки, не запрещенные законом.
В обязанности собственников квартир, нанимателей и арендатору относятся: использование помещений жилых домов по назначению, обеспечения сохранности жилых и подсобных помещений квартир и технического оборудования домов, соблюдения правил пожарной безопасности, принятие мер по устранению неисправностей в квартире собственными силами или силами предприятий по обслуживанию жилья.
Владельцы квартир имеют право на своевременное получение жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества согласно законодательству; возмещение убытков, нанесенных их имуществу и/или помещению, вреда, причиненного их жизни или здоровью в результате неудовлетворительного содержания дома, общежития или не предоставления или предоставления не в полном объеме услуг, в соответствии с законодательством; переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, с разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке.
Указанные Правила также устанавливают дополнительные обременения для собственников, которые заключаются в запрете: хранить взрывоопасные или экологически вредные вещества и предметы; запрещено громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума из двадцать второй до восьми часов; проводить в рабочие дни с двадцать первой до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни круглосуточно ремонтные работы, сопровождающиеся шумом. Поэтому владелец, наниматель (арендатор) помещения, в котором предполагается проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир о начале указанных работ. По согласию жителей всех прилегающих квартир ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, который образуется во время проведения строительных работ, не должен превышать санитарных норм;
Кроме этого, правила относительно защиты населения от вредного влияния шума и правил соблюдения тишины в населенных пунктах и общественных местах содержатся в ЗУ "Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения" от 24 февраля 1994 г. Согласно этого закона запрещается с двадцать второго до восьмого часа на защищенных объектах (которым в соответствии с настоящим законом являются, в частности, жилые дома и придомовые территории, гостиницы и общежития, другие здания и сооружения, в которых постоянно или преимущественно находятся люди, а также учреждения общественного питания, торговли, бытового обслуживания и тому подобное, расположенных в населенных пунктах) громкое пение и выкрики, пользование звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума, проведение салютов, фейерверков, использование пиротехнических средств. Также запрещается на этих объектах проведения ремонтных работ, которые сопровождаются шумом в рабочие дни с двадцать первой до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни - круглосуточно. Выполнение указанных правил обеспечивается применением административной ответственности к гражданам в форме штрафа в размере от 5 до 15 необлагаемых минимумов доходов граждан (ст. 182 Куоап).
Отдельную группу прав и обязанностей собственников жилья составляют их права и обязанности как потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Так, согласно ст. 20 ЗУ "О жилищно-коммунальных услугах" потребитель имеет, в частности, право:
1) получать своевременно и соответствующего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг и право на проверку их количества и качества;
2) получать в установленном законодательством порядке необходимую информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимость, общую стоимость месячного платежа, структуру цены/тарифа, нормы потребления, порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг, их потребительские свойства и тому подобное;
3) на возмещение убытков, нанесенных его имуществу и/или помещению, вреда, причиненного его жизни или здоровью вследствие ненадлежащего предоставления или непредоставления жилищно-коммунальных услуг;
4) на устранение в течение срока, установленного договором или законодательством, выявленных недостатков в предоставлении жилищно-коммунальных услуг;
5) на уменьшение размера платы за предоставленные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества в порядке, определенном договором или законодательством;
6) на неуплату стоимости жилищно-коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя и/или членов его семьи при соответствующем документальном оформлении, а также за период фактического отсутствия жилищно-коммунальных услуг, определенных договором в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины;
7) на заключение договора с исполнителем соответствующих услуг на профилактику, поверь ку, а также замену или ремонт санитарно-технических приборов, устройств, оборудование и средств учета, которые вышли из строя.
Статьей 20 указанного Закона на потребителя возложены следующие обязанности:
1) заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора;
2) своевременно принимать меры относительно устранения выявленных неполадок, связанных с получением жилищно-коммунальных услуг, возникших по собственной вине;
3) обеспечивать целостность средств учета коммунальных услуг и не вмешиваться в их работу;
4) за собственный счет ремонтировать и менять санитарно-технические приборы и устройства, оборудование, вышедших из строя по его вине;
5) оплачивать жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом;
6) придерживаться правил пожарной и газовой безопасности, санитарных норм;
7) допускать у помещение, дома и сооружения представителей исполнителя/производителя в порядке, определенном законом и договором, для ликвидации аварий, устранения неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установления и замены, проведения технических и профилактических осмотров и проверки показателей средств учета;
8) придерживаться требований жилищного и градостроительного законодательства относительно осуществления ремонта или реконструкции помещений или их частей, не допускать нарушения законных прав и интересов других участников отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг;
9) своевременно проводить подготовку жилого дома, помещения (в котором он проживает или которое принадлежит ему на праве собственности) и его технического оборудования к эксплуатации в осенне-зимний период;
10) в случае несвоевременного осуществления платежей за жилищно-коммунальные услуги платить пеню в установленных законом или договором размерах.
Пункты 2-6 ст. 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" также закрепляют за совладельцами вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, элементы внешнего благоустройства, и устанавливают обязанность собственников участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доли в имуществе дома. Вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат, поскольку эти помещения являются неотъемлемой частью квартиры.
Государственные коммунальные предприятия по обслуживанию и ремонту жилья обязаны осуществлять обслуживание и ремонт приватизированного жилья, предоставлять жителям коммунальные и другие услуги по государственным расценкам и тарифам. Контроль за соблюдением расценок и тарифов осуществляют финансовые органы.
По пользование закрепленной за приватизированным домом придомовой территорией, то оно осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Украины.
Еще одним из прав собственника квартиры (жилого дома) является право на осуществление ремонта и переоборудования квартиры (жилого дома). Законодатель устанавливает оговорки, по которым владелец наделяется таким правом лишь при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома. Это обусловлено необходимостью строгого соответствия жилого дома (а соответственно и расположенных в нем квартир, что является его составной частью) архитектурным, техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, пожарным и другим нормам, которые устанавливаются законодательством.
Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями устанавливается, что переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий должно осуществляться по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, с разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке.
При этом под перепланировкой понимается перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов, а под переоборудованием - устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналів1.
Согласно этих Правил в случае, если собственник, наниматель (арендатор) жилого дома, жилого или нежилого в жилом доме помещения допустил самовольное переоборудование или перепланировку, что приводит к нарушению конструктивных элементов или средств противопожарной защиты, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. Если же самовольная перепланировка или переоборудование приводит к ухудшению технического состояния жилого дома в целом и нарушаются права других потребителей, указанные работы выполняются исполнителем услуг, вопрос возмещения стоимости этих работ собственником, нанимателем (арендатором) жилого дома, жилого или нежилого в жилом доме помещения решается в судебном порядке.
Отдельную группу прав в сфере права собственности на жилье составляют права жилищно-строительного (жилого) кооператива и их членов на квартиру в дома кооператива. Согласно ст. 384 ГК Украины дом, сооруженный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью, а член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее. И только в случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее владельцем.
Порядок создания ЖСК, его деятельности, а также права и обязанности членов ЖСК и членов их семей определяется Жилищным кодексом, Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 г. № 186 (с последующими изменениями), постановлением Кабинета Министров Украины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" от 20 октября 1992 г. № 593, отдельными законами и нормативно-правовыми актами. Он действует на основании устава, принятого согласно Примерного устава, зарегистрированного в установленном законом порядке.
ЖСК является юридическим лицом, создается с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного дома, а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно - и двухквартирных домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными зданиями за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами). ЖСК не является субъектом предпринимательства и осуществляет свою деятельность исключительно для обеспечения выполнения уставных целей в соответствии с действующим законодательством.
ЖСК осуществляет свои полномочия собственника таким образом, чтобы это не нарушало жилищные права членов ЖСК. В частности, согласно ст. 19 Примерного устава, жилой дом (дома) и надворные постройки принадлежат жилищно-строительному кооперативу на праве кооперативной собственности (кроме квартир в этом доме, за которые граждане полностью внесли паевые взносы) и не могут быть у него изъяты, проданы или переданы им как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни отдельным лицам за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива.
Право собственности на жилой дом возникает в ЖСК после принятия государственной приемочной комиссией в эксплуатацию жилого дома и надворных построек и после его государственной регистрации.
Членом ЖСК могут стать граждане, достигшие 18 лет, а также те, что женились или устроились на работу до достижения этого возраста, и соответственно со времени бракосочетания или устройства на работу. Им может стать также несовершеннолетний наследник члена кооператива при условии осуществления его прав и обязанностей до достижения им совершеннолетия опекуном (попечителем). До членов кооператива, относятся лица, которые постоянно проживают в данном населенном пункте, находятся на учете желающих вступить в ЖСК в соответствии с Правилами учета граждан, желающих вступить в жилищно - строительного кооператива, утвержденных постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа № 228 от 2 июня 1985 г., или отвечают другим требованиям, предусмотренным нормативно-правовыми актами.
Члену ЖСК по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполкомом соответствующего Совета народных депутатов, предоставляется в бессрочное пользование отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи, суммы Его паевого взноса и предельного размера, предусмотренного Примерным уставом (ст. 141 ЖК).
Член кооператива, который получил жилье (квартиру) в доме ЖСК, но не осуществил ее выкуп, имеет ряд жилищных прав, одни из которых он осуществляет в установленном законом и нормативно-правовыми актами порядке самостоятельно, а другие с согласия кооператива. К первым, согласно ч. 2 ст. 384 ГК, относятся права в сфере владения и пользования жильем, ко вторым - права в сфере распоряжения жильем.
Так, член ЖСК имеет право в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, которые проживают вместе с ним, вселить в занимаемое им помещение свою жену, детей, родителей, а также других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 30 При мерного устава). Как член кооператива, так и члены его семьи, которые проживают вместе с ним, а также лица, которые вселились в жилое помещение кооператива как члены семьи, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением, имеют равное право пользоваться кооперативным жильем (ст. 145 ЖК).
По согласию кооператива (решение общего собрания членов кооператива) член ЖСК имеет право на обмен занимаемого жилого помещения, на сдачу жилья в наем, на замену жилья в порядке улучшения жилищных условий за счет освобожденного в кооперативном доме квартиры.
От распоряжения квартирой необходимо отграничивать распоряжения паевым взносом. Член ЖСК может по своему усмотрению завещать пай, передавать его кому-либо из постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи или которые поженились или устроились на работу до достижения 18 лет. Лицо, к которому переходит пай, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в этот кооператив. Если пай является общей совместной собственностью супругов, допускается разделение квартиры между членом ЖСК и его женой в случае расторжения брака и если каждому из них можно выделить изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире (п. 43 Примерного устава).
Член ЖСК обязан внести вступительный и паевой взносы, своевременно вносить необходимые текущие платежи, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность и выполнять другие обязанности.
В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилого) кооператива становится ее собственником, а следовательно приобретает всех правомочий, которые имеют собственники другого жилья. Для совершения такого выкупа нет необходимости заключать специальный договор. Институт выкупа впервые был введен Законом СССР "О собственности в СССР", принятым 6 марта 1990 г. и введенным в действие с 1 июля 1990 г., а впоследствии закреплен в Законе Украины "О собственности" от 7 февраля 1991 г. Согласно ч. 1 ст. 15 настоящего Закона, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или товарищества, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. Таким образом, моментом возникновения права собственности на такое имущество является момент фактического внесения платежей на погашение кредита, использованного на строительство квартиры или иного объекта. С потерей действия Законом Украины "О собственности" вопрос о возникновении права собственности на квартиру, иные указанные объекты за таким способом оказалось неурегулированным.
Содержание правоотношений, возникающих после выкупа, во многом зависит от количества выкупленных квартир в ЖСК. Так, если все члены кооператива поступили выкуп занимаемых ими квартир, то, соответственно, они приобретают на них право частной собственности, а неделимые конструкции дома общего пользования и общего имущества становятся их общей долевой или совместной собственностью, может быть также обусловлено договором между ними (правовой режим таких объектов см. в комментарии к ст. 382).
Если же выкуп совершила часть членов кооператива, то они становятся собственниками этих квартир, а кооператив остается собственником остальных квартир При этом возникают достаточно сложные отношения общей собственности как между собственниками выкупленных квартир, так и между собственниками и кооперативом.
Владельцы квартир наделены также правом на создание объединения собственников жилых домов, квартир.
Так, согласно ст. 385 ГК Украины собственники квартир (а также владельцы жилых домов) для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома могут создавать объединение собственников квартир (жилья).
Такое объединение является юридическим лицом, которое создается и действует соответственно уставу и закону.
Возможность создания общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов предусмотрено ст. 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов). В многоквартирном доме, квартиры которого не полностью приватизированы, между обществом (объединением) индивидуальных собственников квартир и собственниками неприватизированных квартир заключается соглашение о совместном владении домом и долевом участии в расходах на его содержание.
Право собственников квартир в многоквартирном доме (собственников жилого дома) на их объединение для надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей регламентируется Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 г.
Целью создания такого объединения является обеспечение эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома.
в Соответствии с п. 2 ст. 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" в совместной собственности владельцев квартир многоквартирных домов принадлежат вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, элементы внешнего благоустройства.
Совместное имущество совладельцев многоквартирного дома состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению. Общее имущество находится в общей долевой собственности совладельцев многоквартирного дома. При отчуждении помещения в жилом доме право на долю неделимого имущества подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре. Объекты права совместной собственности на имущество могут быть переданы в пользование физическому или юридическому лицу или группе лиц в случае, если это не связано с нарушением прав и интересов других совладельцев неделимого и общего имущества, которые охраняются законом.
Согласно ст. 1 указанного Закона, объединение совладельцев многоквартирного дома - это юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Закон определяет также, что объединение является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для его распределения между членами объединения. Ведь основной деятельностью объединения является осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
Приказом Госжилкоммунхоза от 27 августа 2003 г. № 141 утвержден Тыловой устав объединения совладельцев многоквартирного дома и Типовой договор отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя.
Основаниями возникновения объединения является соглашение собственников многоквартирного жилого дома или реорганизация жилищно-строительных кооперативов.
Согласно Закону Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также владельца дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений. Порядок создания таких объединений, кроме вышеупомянутого Закона, определяется также постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении Положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящееся в общем пользовании" от 31 июля 1995 г. № 588, Типовым уставом объединения (общества) совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству и Фонда государственного имущества Украины от 5 апреля 1996 г. № 28/389, Положением о порядке государственной регистрации объединений (обществ) совладельцев многоквартирных домов, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству и Фонда государственного имущества Украины от 5 апреля 1996 г. № 28/389.
Для создания объединения созывается учредительное собрание, которые принимают решение о создании объединения и утверждают его устав. При этом собрание считается правомочным, если на них присутствуют более пятидесяти процентов владельцев. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса.
Объединение считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации. Устав объединения составляется согласно Типового устава, который утверждает специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики.
Органами управления объединения являются общее собрание его членов, правление, ревизионная комиссия объединения. Высшим органом управления объединения является общее собрание. Решение общего собрания, принятое в соответствии с уставом, является обязательным для всех членов объединения и может быть обжаловано в судебном порядке.
Управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса осуществляет управитель путем надлежащей эксплуатации жилищного комплекса и обеспечения соответствующих условий пользования собственным, неделимым и общим имуществом владельцев; накопления необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов в соответствии с законодательством; получение возмещения от виновного лица за убытки, причиненные имуществу, которое находится у него на балансе, или своевременного обращения в суд относительно возмещения убытков в принудительном порядке.
Основными обязанностями объединения, согласно ст. 18 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", является: обеспечение надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния неделимого и общего имущества, принадлежащего членам объединения; отчеты общему собранию о выполнении сметы объединения за год; обеспечение выполнения требований устава объединения; выполнение своих договорных обязательств; обеспечение соблюдения интересов всех членов объединения при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; прекращения действий третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и распоряжения неделимым и общим имуществом членами объединения. Выполнение обязательств объединением относится к полномочиям его правления в соответствии с уставом объединения.


Адвокат Гаркуша Евгений Викторович рекомендует всегда и при любых обстоятельствах консультироваться у адвоката по вопросам жилищного права!
Так как любая маленькая ошибка может вырасти в большой юридический «снежный ком» и потом с ним будет очень тяжело справится, что в свою очередь потянет много Вашего времени, нервов и соответственно денег!


Звоните по телефонам: (044) 599-57-27, (067) 578-85-85, (093) 802-18-10 или оставляйте онлайн заявку на нашем сайте!